Digitaler Heizungskeller und smarte Thermostate im kommunalen Wohnungsunternehmen
Stand: Juli 2026Die WBV Wohnbau- und Verwaltungs-GmbH Coswig bei Dresden zeigt, wie ein umfassender Digitalisierungsansatz im Wohnungsbestand Energieeffizienz steigert, Kosten senkt und Mietende aktiv einbindet. Dank moderner Technik gelingt es ihnen, Transparenz über Verbräuche zu schaffen, Ineffizienzen zu identifizieren und die Wärmeverteilung datenbasiert zu optimieren und so Kosten zu sparen.
Die WBV ist mit 100 Wohngebäuden das zweitgrößte Wohnungsunternehmen der Stadt und verwaltet überwiegend Plattenbauten. Seit 2022 führt Dr. Henri Lüdeke, Geschäftsführer und Leiter des Fachausschusses Klimaschutz und Nachhaltigkeit beim VDW Sachsen, das Unternehmen mit dem Ziel, Energieeffizienz und Digitalisierung als zentrale Bausteine der Bestandsverwaltung zu etablieren.
Sein Antrieb ist dabei nicht nur wirtschaftlicher Natur, sondern auch eine Frage der Verantwortung: „Als Tochterunternehmen und Dienstleister für die Stadt sehen wir uns als Kümmerer für die Bestände und das technische Liegenschaftsmanagement.“
Gebäudetyp: ca. 80 Plattenbauten (WBS 70 + IW65/IW74), überwiegend saniert; Durchschnitt EE-Klasse C
Umsetzungszeitraum: 2024–2026
Maßnahmen & Lösungen: Vodafone GK 4.0 (flächendeckend), ca. 2.800 Smarte Thermostate termios Pro (Zweirohrbestand + Test im Einrohrbestand), Hydraulischer Abgleich Verfahren B, Temperaturanlegefühler, Gateways,
Energieeinsparung: Noch keine finalen validen Aussagen (Installation Winter 2025/26); Geplant ca. 10 % bei vollem Ausbau
Genutzte Förderungen: für termios: 15 Prozent BEG
Gute Basis mit wachsendem Handlungsdruck
Mit 77 kWh/m² Endenergieintensität im Jahr 2024 war die WBV Coswig bereits gut aufgestellt. Das kältere Jahr 2025 führte zu einem Anstieg des Verbrauchs auf 86 kWh/m². Für Herrn Lüdeke und die WBV war dies ein zusätzlicher Anreiz, verstärkt in Richtung Energieeffizienz zu denken. Mit optimal eingestellten Heizungen sollte der Energieverbrauch auch in kälteren Monaten stabil bleiben.
Dafür fehlte es der WBV an einer soliden Datenbasis: Relevante Informationen, etwa zu Einbauzeitpunkten von Komponenten, Dämmstärken oder Heizungsparametern lagen ausschließlich analog in Archivakten vor. Ohne transparente, zentralisierte Daten war eine fundierte Steuerung des Gebäudebestands kaum möglich.
Für die WBV Coswig besteht eine Pflicht zum Anschluss und Nutzung der Fernwärme. Sie macht etwa 90 Prozent des Energieverbrauchs bei der WBV aus, die Heizungsanlagen gehören nicht dem Unternehmen, sondern einem externen Contractor, den Technischen Werken Coswig. Diese externe Abhängigkeit stellt eine Herausforderung für die WBV Coswig dar, die die direkten Eingriffsmöglichkeiten der WBV einschränkt.
Gleichzeitig steigen Energie und CO₂-Kosten, was den Handlungsdruck weiter erhöht. Angesichts dieser Rahmenbedingungen standen für Henri Lüdeke schnell wirksame, investitionsarme Maßnahmen im Fokus. Daher war für Henri Lüdeke klar, das gehandelt werden muss. Sein Ziel: Energieeffizienz steigern, Kosten für Mietende und Unternehmen senken und die Zukunftsfähigkeit der Gebäude sichern.
Effektive Maßnahmen: Zwei Lösungen, ein Ziel
Dr. Lüdeke und die WBV Coswig konzipierten eine umfassende Digitalisierungsstrategie und entschieden zuerst, ein softwarebasiertes technisches Bestandsmanagementsystem inklusive flächendeckendes Heizungsmonitoring einzuführen, um relevante Gebäudekomponenten digital und transparent zu erfassen. Auf dieser Art konnten kosten- und energieintensive Gewerke identifiziert und Modernisierungsmaßnahmen geplant werden.
Von Anfang an war klar, die Lösungen nicht nur zu testen, sondern im gesamten Bestand auszurollen. Henri Lüdeke hatte bereits Erfahrungen mit einigen technischen Anbietern und tauschte sich auch mit anderen Wohnungswirtschaftsunternehmen aus. Schließlich fiel die Entscheidung 2024 für Vodafone Gebäudekonnektivität 4.0 und die intelligenten Thermostate von termios Pro. Die Lösungen ermöglichen Transparenz, Steuerung und Einsparungen. Beide Systeme sind so aufgebaut, dass sie ineinandergreifen und für eine datenbasierte Optimierung des gesamten Gebäudebestands sorgen.
Wärmecontracting und technische Hürden
Die Heizungsanlagen sind zu 90 Prozent im Besitz des Contractors Technische Werke Coswig (TWC). Deshalb kann die WBV nicht direkt in die Regelung eingreifen oder eine automatische Einregelung vornehmen.
Stattdessen generiert die KI von termios Handlungsanweisungen, die an den Contractor übergeben und dort umgesetzt werden. Dies ermöglicht eine indirekte, aber dennoch effektive Steuerung der Heizungsanlage.
Neben den externen Abhängigkeiten gab es technische Herausforderungen, die bewältigt werden mussten:
- Definition einheitlicher Verlege- und Installationsstandards
- Stromversorgung der Gateways (insbesondere unter Brandschutzauflagen im Treppenhaus)
- Keine Stromzähler-Anbindung, kein flächendeckendes Open Metering System (OMS)
- Die Zähler für die Wärmeverbrauchserfassung sind sehr unterschiedlich: verschiedene Baujahre, Typen und technische Standards. Bis Ende 2027 werden die restlichen ca. 34 % durch TWC ausgetauscht.
Transparenz schafft Handlungsgrundlagen
Defintive Ergebnisse können erst mit der nächsten Heizperiode festgestellt werden. Dr. Henri Lüdeke betont dennoch, dass eine Einsparung von rund 10 Prozent im Vollausbau erwartet wird. Mit dem aktuellen Fortschritt ist er dennoch zufrieden: „Die Maßnahmen sind warmmietenneutral für die Mietenden – ein wichtiges Signal in einem anspruchsvollen Wohnungsmarkt.“
Was sich geändert hat:
- Vollständige Transparenz über Verbräuche, Temperaturprofile und Spitzenlasten – ohne Vor-Ort-Termine
- Identifikation von Ineffizienzen wie defekten Pumpen und falschen Spreizungen und direkte Nachjustierung
- Konkrete Optimierungen wie: reduzierte Vorlauftemperaturen, optimierte Nachtabsenkung, geringere Brennertaktung sowie definierte Grenz- und Referenzwerte
Mietende im Fokus: Transparente Kommunikation als Erfolgsfaktor
Die WBV Coswig legt großen Wert auf eine transparente Kommunikation mit ihren Mietenden. Über mehrere Kanäle werden sie über geplante energetische Maßnahmen informiert.
Das eigene Mietermagazin „Zu Hause in Coswig“, das dreimal jährlich erscheint, wird weiterhin gedruckt und in die Briefkästen verteilt. Hier werden geplante Maßnahmen frühzeitig kommuniziert, um alle aktiv einzubinden.
Begleitet wird die Berichterstattung über die Unternehmenshomepage sowie über die digitalen Haustafeln, die in jedem Hauseingang installiert sind. Darüber werden auch zusätzliche Informationen sowie konkrete Zeitpläne für anstehende Maßnahmen bereitgestellt.
Eine Mieter-App zur eigenständigen Steuerung ist seit kurzem verfügbar. Die App schafft Transparenz und Kontrolle über den eigenen Verbrauch der Mietenden und kann zusätzlich als Anreiz für ein verbrauchsbewusstes Verhalten dienen.
Die Einbindung der Mietenden war von Anfang an ein erklärtes Ziel. Es gab unterschiedliche Reaktionen, wie Vorbehalte über die neue Technik und die Gewöhnung an ein neues, energieeffizienteres Heizverhalten. Doch die transparente und kontinuierliche Kommunikation über verschiedene Kanäle hat gezeigt, dass Akzeptanz und Erfolg des Projekts eng miteinander verknüpft sind. Ohne die aktive Einbindung der Mietenden wäre die Umsetzung der Digitalisierungsmaßnahmen nicht annähernd so wirksam.
Erkenntnisse für die Praxis
Bezahlbares und modernes Wohnen ist eine Kernaufgabe der WBV Coswig. Um diese in einem angespannten Markt zu erfüllen, setzt das Unternehmen auf Digitalisierung als zentralen Hebel.
Dabei treibt die WBV die Digitalisierung im Bestand konsequent voran: Der gesamte Gebäudebestand inklusive Bauteile und technischer Gebäudeausrüstung wird digital erfasst. So entstehen fundierte Entscheidungsgrundlagen und effektive Steuerungsmechanismen.
Ein besonderer Schritt ist die Verknüpfung des digitalen Heizungsmonitorings mit intelligenten Heizkörperthermostaten in den Wohnungen. Die Zusammenarbeit mit den Dienstleistern termios und Vodafone zeigt, welche Flexibilität und Möglichkeiten Wohnungsunternehmen für die Modernisierung ihres Bestands nutzen können. Gleichzeitig beweist die enge Abstimmung mit dem Contractor, den Technischen Werken Coswig, dass auch unter externen Rahmenbedingungen tragfähige Lösungen entstehen, wenn man die eigenen Handlungsmöglichkeiten gezielt einsetzt.
Zwar erfordert die Kommunikation mit den Mietenden mehr Aufwand, doch die ganzheitlich angelegte Digitalstrategie soll langfristig nachhaltige Ergebnisse liefern. Die WBV Coswig gestaltet so erfolgreich zukunftsfähiges Wohnen: gestützt auf datengetriebene Optimierung.
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