Webinar Umlagemöglichkeiten für digitale Effizienzmaßnahmen bei Heizungsanlagen

Smarte Thermostate mit der Fähigkeit zum automatischen hydraulischen Abgleich sind in der Regel über den § 559 BGB in Höhe von 8 % der Investitionskosten auf die jährliche Kaltmiete umlegbar. 

Im Rahmen eines Service-Modells können unter bestimmten Voraussetzungen Thermostate auch auf die Nebenkosten umlegbar sein, wenn:

• eine klare vertragliche Regelung im Mietvertrag zur Übernahme der damit verbundenen Betriebskosten besteht
• die Kosten für die Thermostate regelmäßig anfallen
• der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz erfüllt ist
• die Thermostate in direkter Weise zur effizienten Steuerung der zentralen Heizungsanlage beitragen

Eine Kostenumlage über die Wohnfläche allein, kann möglicherweise angefochten werden, falls einzelne Verbrauchende überproportional von einer Neueinstellung der Heizungsanlage profitieren. In der Praxis empfiehlt es sich daher, sich an den in der HeizkostenV vorgesehenen Flächen- /Verbrauchsschlüssel für die Umlage der Heizkosten zu orientieren. Das heißt, dass sich in der Regel 70 % der Kosten am Verbrauch der Nutzenden orientieren und 30 % am Anteil der Wohnfläche an der Gesamtwohnfläche. 

Wenn ein Monitoring die vier Kriterien für einen Nebenkostenumlage erfüllt, ist es umlagefähig. Diese sind: 

• eine klare vertragliche Regelung im Mietvertrag zur Übernahme der damit verbundenen Betriebskosten
• Regelmäßigkeit der Kosten
• Wirtschaftlichkeitsgrundsatz erfüllt
• Beitrag zur Überwachung, Pflege und Steuerung der zentralen Heizungsanlage

Eine Nebenkostenumlage bei einem Monitoring mit dem Ziel einer besseren Dimensionierung der zukünftigen Anlage ist also möglich, wenn die aktuelle Anlage im Zuge dessen optimiert wird. 

Ein Monitoring ohne automatische integrierte Optimierung kann bei Erfüllung der vier Umlagekriterien über die Nebenkosten auf die Mietenden umgelegt werden. Der kritische Punkt liegt bei einer rein qualitativen Auswertung vor allem im Nachweis der Wirtschaftlichkeit. Es muss klar gezeigt werden, dass durch die gesammelten Daten ein Mehrwert für die Mietenden entsteht. 

Die Wirtschaftlichkeit ist ein entscheidendes, aber nicht alleiniges Kriterium für die Möglichkeit zur Nebenkostenumlage. Neben der Wirtschaftlichkeit muss auch eine eindeutige Regelung im Mietvertrag bestehen, die Kosten müssen regelmäßig anfallen und die Maßnahme muss unter die Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV fallen. 

Eine Umlage des Monitorings auf die Nebenkosten ist auch bei Bürgergeldempfängern möglich. Hierbei gilt es allerdings zu beachten, dass das Arbeitsamt die Nebenkostenabrechnungen der Mietenden prüft und in besonderer Weise die Wirtschaftlichkeit nachgewiesen werden muss. Am einfachsten kann dieser Nachweis über Energiekosteneinsparungen geschehen. 

Ein vollumfängliches Energieeffizienz-Management könnte vollständig oder teilweise auf die Nebenkosten umgelegt werden. Entscheidend ist dabei, dass die umzulegenden Bestandteile die vier Kriterien für Nebenkostenumlagen von Effizienzmaßnahmen erfüllen: 

• Regelung im Mietvertrag
• Regelmäßigkeit der Kosten
• Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
• Aufführung unter Liste der umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 BetrKV

Bestandteile, die das erfüllen könnten, sind vor allem diejenigen, welche in direkter Weise zu einer effizienten Bedienung, Überwachung und Pflege der zentralen Heizungsanlage beitragen. Für eine rechtssichere Umlage eines umfassenden Energieeffizienz-Managements sollte im Einzelfall überprüft werden, ob die Maßnahme umlagefähig ist. 

Modernisierungsmaßnahmen werden im § 555b BGB definiert. Entscheidend ist, dass durch Modernisierungen ein nachhaltiger Mehrwert für die Mietenden in Form eines gesteigerten Wohnkomforts oder gesteigerter Energieeffizienz entsteht. 

Auch für Nebenkostenumlagen ist entscheidend, dass ein Mehrwert für die Mietenden entsteht. Dient ein Monitoring lediglich dazu, die durch das Wohnungsunternehmen zu tragenden Kosten zu reduzieren (z. B. Verwaltungskosten, Reparaturkosten), ist die Maßnahme nicht umlegbar.

Grundsätzlich gilt, dass die Vorgaben bei Wohn-Mietverträgen strenger sind als bei gewerblichen Mietenden. Das bedeutet, dass Umlagen, die bei Wohnimmobilien möglich sind, auch bei gewerblichen Mietenden möglich sein sollten.

Für die Überprüfung der Wirtschaftlichkeit, können reale Verbrauchsdaten vor und nach Maßnahmenimplementierung gegenübergestellt werden. Dabei sollte in jedem Fall eine Bereinigung um Witterungsdaten, sowie weiterer Einflussfaktoren (z. B. Leerstand) erfolgen. 

Bei der klassischen Kaltmietenerhöhung können Vermietende 8 % der Maßnahmeninvestition auf die jährliche Kaltmiete umlegen. Weil der Vermieter ggf. auch fremdfinanziert in Vorleistung geben muss, ergibt sich je nach berücksichtigtem Kalkulationszins eine Amortisationszeit von über 12,5 Jahren. Eine Kaltmietenerhöhung ist darüber hinaus mit hohen nicht umlegbaren Verwaltungskosten sowie Sonderkündigungsrechten der Mietenden verbunden. Insbesondere bei geringinvestiven Maßnahmen sind Kaltmietenerhöhungen daher unattraktiv und kurzfristig vor allem mit Kosten und einem negativen Cashflow verbunden.  

Nebenkostenumlagen ermöglichen demgegenüber eine direkte Refinanzierung der Maßnahmen durch die Mietenden, ohne, dass Vermietende in Vorleistung gehen müssen. Der Cashflow wird so deutlich weniger belastet.