Digitale Transparenz schafft Effizienz: Heizungsmonitoring im Wohnungsbestand
Wie digitale Einblicke den Heizungsbetrieb nachhaltig verbessern
Digitales Heizungsmonitoring steigert die Energieeffizienz und verbessert die Betriebsführung im Magdeburger Wohnungsbestand der BRICKS GmbH. Mit der Einführung der IMMOCONN-Lösung erhält die Verwaltung erstmals eine vollständige digitale Transparenz über alle Heizungsanlagen. In Echtzeit, herstellerunabhängig und ohne Eingriffe in den laufenden Betrieb.
Das Ergebnis: spürbare Energieeinsparungen, schnellere Reaktionszeiten bei Störungen und nachhaltig zufriedenere Mietende.
In der an der Elbe gelegenen Landeshauptstadt betreut die BRICKS GmbH rund 1.000 Wohneinheiten und damit ein vielfältiges Portfolio für langfristig orientierte Wohnimmobilien-Investierende. Energieeffizienz, Werterhalt und ein wirtschaftlicher Betrieb sind zentrale Kriterien jeder Modernisierungsentscheidung. Um Betriebskosten dauerhaft im Blick zu behalten und Reduktionspotenziale strategisch auszuschöpfen, wurde eine Lösung für digitales Heizungsmonitoring gesucht, die sich mit geringem technischem Aufwand und wirtschaftlich tragbaren Kosten im Geschosswohnungsbau umsetzen lässt.
Die Investierenden der Wohnungsverwaltung entschieden sich für die Lösung von IMMOCONN. Ziel war eine systematische energetische Analyse der Heizungsanlagen, die Einsparpotenziale aufzeigt und gleichzeitig eine Echtzeit-Überwachung ermöglicht: zur frühzeitigen Erkennung von Störungen, zur Reduktion von Ausfallzeiten und zur Optimierung der Betriebsführung.
Projektstart: Erste Installationen im Jahr 2022, Rollout 2023, realisierte Einsparungen ab 2024
Bestand: 15 Wohngebäude (Baujahr 1996–2008) mit Gaszentralheizungen
Wohnfläche: 294 Wohnungen, 17.121 m² beheizte Fläche
Energieverbrauch im Portfolio: 2.350 MWh/Jahr
Energieeffizienzklasse mit 158 kWh/(m²a) im Durchschnitt EE-Klassen ist E
Einsparungen: zwischen 7 % und 22 % Heizenergie je Liegenschaft
Kostenmodell: Servicevertrag
Förderung: nicht genutzt
Ausgangszustand: Fehlende Transparenz im Anlagenbetrieb
Die 15 Mehrfamilienhäuser liegen im Magdeburger Stadtzentrum und wurden weitestgehend in den 1990er-Jahren kernsaniert. Die Energieversorgung erfolgt über Gaszentralheizungen mit zentraler Warmwasserbereitung. Die Mietenden sind entsprechend der innerstädtischen Lage vielfältig zusammengesetzt und spiegeln einen breiten gesellschaftlichen Querschnitt wider. Demnach haben sie auch unterschiedliche Wohn- und Nutzungsgewohnheiten.
Die fehlende Transparenz im Anlagenbetrieb stellte für die Verwaltung eine zunehmende Herausforderung dar. Informationen zum Zustand der Heizungsanlagen konnten bisher ausschließlich vor Ort gewonnen werden – ein zeitaufwendiges und kostenintensives Vorgehen. Auskünfte gegenüber Mietenden, Eigentümerinnen und Eigentümern sowie Handwerkern und Handwerkerinnen waren entsprechend nur eingeschränkt und mit zusätzlichem Aufwand möglich.
Mit dem digitalen Monitoring entsteht erstmals eine digitale Transparenz mit der Möglichkeit, den technischen Zustand aller Heizungsanlagen online einzusehen. Dies erleichtert die Kommunikation mit allen Beteiligten erheblich und verbessert zugleich die interne Steuerung.
Da sich die Heizungsanlagen hinsichtlich Baujahrs, Hersteller und Betriebsweise jedoch stark unterscheiden, wurde eine Lösung gesucht, mit der sich alle Anlagen herstellerunabhängig und übersichtlich auf einer zentralen Plattform abbilden lassen.
Maßnahmen
Die Installation der Sensorik und der Funkverbindungen erfolgte innerhalb weniger Tage durch ein geschultes Team von IMMOCONN. Die Mietenden wurde im Vorfeld per Aushang informiert – Eingriffe in den laufenden Betrieb waren nicht notwendig.
Vorteile der Umsetzung:
- Keine Unterbrechung von Wärme- oder Warmwasserversorgung
- Autarke Funkanbindung an die Cloud – es waren keine eigenen Gateways erforderlich
- vollständige Dokumentation des Anlagenzustands und der Historie
- Benachrichtigungsservice bei Störungen
Seitdem wird das Monitoring täglich im Verwaltungsalltag genutzt, um Auffälligkeiten frühzeitig zu erkennen und schneller reagieren zu können.
Erste Ergebnisse: Optimierung ab Tag 1
Bereits am Tag der Installation standen erste Live-Daten zur Verfügung. Die gemeinsame Auswertung nach wenigen Wochen zeigte zahlreiche Optimierungspotenziale im Bestand:
- Senkung der Vorlauftemperaturen, ohne spürbare Komforteinbußen für die Mieterschaft
- Optimierung der Nachtabsenkung, abgestimmt auf reale Nutzungsgewohnheiten
- Optimierung des Brennertaktens in Zusammenarbeit mit Fachbetrieben
- Identifikation und Korrektur von Fehlprogrammierungen bei Umwälzpumpen
- Verbesserte Warmwasseraufbereitung
Diese Maßnahmen führten je nach Objekt zu Energieeinsparungen zwischen 7 % und 22 %, die sich spätestens im Heizjahr 2024 realisiert haben.
Beispielobjekt Stresemannstraße 9-16
- Gründerzeithäuser, saniert 1995
- Energieverbrauchssenkung um 17% (in kWh) durch folgende Maßnahmen:
- Wochenendschaltungen und Nachtabsenkungen wurden optimiert
- Vorlauftemperaturen wurden gesenkt
- Objekt war dauerhaft auf "Schornsteinfegerschaltung" belassen nach Wartung - behoben
- Auf Portfolio-Basis wurden keine Auswertungen vorgenommen
Herausforderungen und Vorteile
Herausforderungen in der Kommunikation
Für die Verwaltung war es zum Projektstart wichtig, den Nutzen des digitalen Heizungsmonitorings klar zu vermitteln. Mietende und Eigentümer und Eigentümerinnen bewerten das Thema häufig unterschiedlich: während Mieterschutzverbände den konkreten Vorteil für die Mietenden manchmal infrage stellen, sehen einige Vermietende die Investition primär als umlagefähige Kosten und erkennen keinen direkten eigenen Nutzen.
Transparente Daten, nachweisbare Energieeinsparungen und eine deutlich effizientere Betriebs- und Störungsabwicklung zeigen jedoch, dass es für beide Seiten von Vorteil ist: Die Kosten sind niedriger und der Anlagen- und Gebäudebetrieb ist sicherer und effizienter.
Mehrwert für Verwaltung und Mietende
Das digitale Heizungsmonitoring verbessert nicht nur die Energieeffizienz, sondern steigert auch die Qualität der Verwaltungsleistung und schafft klare Prozesse in Betrieb, Analyse und Optimierung.
Seit der Installation von Immoconn kann unsere Hausverwaltung bei Mieteranrufen sofort reagieren und im System schnell nachschauen, ob ein Heizungsausfall vorliegt. Durch diesen schnellen Service haben wir eine langfristig zufriedene Mieterschaft.
Effizienzsicherung: Klare Rollen und kontinuierliche Analyse
- standardisiertes Meldungswesen sowie regelmäßige gemeinsame Analysetermine vor Ort stellen sicher, dass die Heizungsanlagen dauerhaft effizient betrieben werden
- Überwachung des Anlagenbetrieb und automatische Meldung von Auffälligkeiten - alle drei Monate gemeinsame Analyse der Daten
- Maßnahmen vor Ort durch BRICKS bzw. deren beauftragte Fachbetriebe
- Monitoringtechnik und deren Wartung durch IMMOCONN
- Heizungsanlagen selbst werden von den zuständigen örtlichen Heizungsbauenden gewartet
Damit wird sichergestellt, dass die erzielten Effizienzgewinne im Magdeburger Wohnungsbestand dauerhaft erhalten bleiben.
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